楼市迎“四面楚歌”，房价能下跌多少？央媒表态，孙宏斌给出暗示

近期，根据各大房企的销售数据，房地产企业遭遇了今年以来第一次销售的滑铁卢。克而瑞研究中心最新数据显示：7月单月各大房企销售情况出现明显下滑，包含几家龙头房企在内，不少企业的环比降幅超过35%。

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并且不只是销售额出现了环比下跌，同比数据同样也出现了明显的跌幅。根据相关数据显示：排名前100的房企7月销售额为10041亿元，同比去年下滑7.6%，是2021年以来百强房企的销售额首次出现同比下滑。并且还有一项数据显示，在TOP50房企中，7月单月销量同比下滑的房企数量占比约为50%。

其实7月份房企销售额出现明显下滑是正常的现象，上半年楼市调控层面不断加压，使得原本处于复苏阶段的房地产行业又出现了明显的降温，使得很多人对于房地产行业的信心出现不足。因此目前有很多房企已经开始转变了发展目标，很多房企喊出的口号就是“下半年整体堪忧，活着比规模重要”。其实近几年对于房企而言，确实是非常艰难的一段时期，一方面要面临融资不断收紧的调控政策，另一方面还要面临房地产市场逐渐回归理性，房地产销售利润不断降低，房企的资金链开始出现出现紧张。

当然不仅仅是房企，目前楼市本身也出现了一些困境，因为目前楼市已经逐渐出现了住房过剩的问题。最显著的表现就是目前的房地产市场已经出现了空置率过高的情况，相信居住过郊区的朋友应该可以注意到，夜晚的时候，小区的亮灯率真的非常低，这就意味着小区的入住率很低，大多数房子都是处于空置状态。

从数据层面来看的话，早在2018年，西南财经大学就公布了我国的住房空置率数据，当时我国的住房空置率已经达到21.4%，空置房总数约为6500万套。另外数据显示，目前我国的住房拥有率已经达到96%，同时人均住房面积也已经超过4平方米，这些数据基本上都可以得出住房过剩的事实。

从李嘉诚先生的观点我们可以得知，随着房地产行业的发展，楼市的住房需求正在被大量消耗，未来房地产行业大概率会面临“需求枯竭”的问题。过去庞大的购房需求是支撑房地产行业繁荣发展的重要因素之一，如今伴随着购房者需求的逐渐减弱，未来房地产行业也将面临比较大的困境。

除此之外，目前楼市还面临着一个新的问题，从2021年以来，国家开始收紧房地产行业金融层面的调控。从去年央行针对房企融资出台的“三道红线”新规到今年年初央行和银保监会共同发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，通知中明确提出了房地产贷款的“两个上限”，分别是房地产贷款余额占比上限以及个人住房贷款占比上限。

这两个新规定意味着楼市已经开始朝着“去金融化”的方向发展，这对于房企融资以及购房者买房会产生很大的影响，一方面房企的融资难度会大幅增加，另一方面，个人买房的贷款难度会增加。近日楼市出现了“二手房停贷”的消息，其根本原因就是“个人住房贷款余额占比上限”，这一上限使得部分银行的贷款额度出现不足，从而无奈停止了二手房贷款。

综合以上对于楼市的分析，可以说现在的楼市已经开始面临“四面楚歌”，在这样的楼市环境下，部分城市的房价可能会出现下跌，相信这也是很多购房者非常期待的事情。其实关于房价的走势，央媒早就已经给出了表态，人民日报发表了一篇题为《中国房地产市场拒绝“大起大落”》的文章，这篇文章中明确指出：要长期坚持“房住不炒”的调控理念，保持房地产行业健康稳定发展，未来房价不可能再出现大涨大跌的情况。

根据央媒的表态，虽然在楼市面临“四面楚歌”的情况下，楼市相对比较艰难，部分城市的房价也有可能出现一定程度的回调，但是房价下跌的幅度并不会太大，因为楼市稳定发展依然是调控的主要目标，房价基本上不会出现大涨大跌的情况，即使房价会出现回调，回调的幅度也不会很大，至少要维持房地产行业的稳定发展。

如果下半年房价出现下跌的话，下跌的幅度能达到多少呢？关于这个问题，房产大佬孙宏斌给出暗示。房产大佬孙宏斌在2019年底的企业年会上表示：如果房价下跌30%的话，那么我们（指的是开发商）就都死了。孙宏斌的观点非常明显，如果房价下跌的幅度能够达到30%，那么开发商就没有办法生存，如果开发商发生大量破产，对于房地产行业的正常发展会产生不利的影响。其实从孙宏斌的发言中我们也可以看出，这位房产大佬也预感到了未来房地产行业的困境，也预感到了房价有可能会出现回调。

因此从房企的发展角度来看，房价的下跌底线是30%，即使楼市环境不好，房价也基本不会下跌30%以下，毕竟房企的盈利空间有限，房企也要生存下去。并且从国家的调控方向上来说，也不会允许房价大涨大跌，房价下跌30%以内也算是正常的房价回调，如果房价跌幅超过30%，基本上就违背了现在的调控理念。

总而言之，在如今楼市面临“四面楚歌”的情况下，部分城市的房价确实可能会出现房价回调，不过房价回调的幅度基本上会维持在30%以内。事实上对于刚需而言，只要房价出现回调就是极大的利好消息，不用再担心短期内房价上涨而增加买房成本，同时在部分房价回调的城市，购房者可能会以更低的成本买房。