10年后，有3类房子将沦为“贫民窟”？懂行的人已经在悄悄脱手

过去房子需求旺盛，房价一直是普遍上涨，大家买房都是掏空一家6口人的钱包，后期还要背负高额的房贷。所以那时买房省钱是第一位的，至于房子的居住体验则是排在第二位的。如今随着人们生活质量的提高，改善型住宅的需求越来越多，所以人们对房子的居住体验感要求也比过去高上很多。

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而且从去年开始楼市也似乎开始出现了转折点，房价开始出现分化的趋势，笔者认为未来楼市这种分化的趋势只会更加明显，原因有以下几点。首先我国商品房住宅已经过剩，根据上海易居房地产研究院发布的报告显示在2020年底，我国前100城的商品房库存量已经达到了5.7亿平方米，同比增长了9%，库存量基本上接近了2014年的6.2亿平方米。这统计的还只是开发商存在的库存，如果加上炒房客和投资者手里的房产，库存量只会更多。

其次，在商品房过剩的同时，我国的住房需求正在不断减少。首先我国城镇居民的住房拥有率已经很高，根据央行发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》，在报告中显示：国国城镇家庭的住房拥有率已经达到了96%，其中有一套房的家庭占到了58.4%，两套房的家庭占到31.0%，三套房自己三套房以上的家庭占到了10.5%，户均达到了1.5套。从这份数据中我们可以看出，大部分城镇家庭已经不缺房子。需求正依靠从农村向城市转移的外来人口，但我国的城镇化率已经达到60.6%，未来很难再有大批的人口从农村向城市转移，所以城市的住房需求在不断减少。

其次，我国人口已经接近峰值，很社科院预测我国人口将会在2029年达到峰值14.47亿，而现在我国人口已经达到了14亿，接近峰值，而且人口结构也在不断发生着变化，老龄化人口占比越来越多。加上这几年我国的结婚率和新生人口的出生率双双降低，未来房地产行业的人口红利将慢慢消失。没有人口的支撑，房子的需求就很难增加，没有需求的支撑房价也很难再出现大涨的现象。

所以在这样的情况下未来房子出现分化的趋势会愈加明显，首先是城市和城市之间开始出现分化，那些人口不断流入，土地资源依然稀缺的城市房价还会继续上涨，而那些资源不断收缩，人口不断外流的城市房价可能会出现下跌。

其次是城市内部的房子开始出现分化，那些地段好，周边配套设施完善的房子价格会继续上涨，那些地处偏远的房子价格可能会出现下跌。最后不同质量的房子也会出现分化，住房居住体验好，物业服务好的房子房价还会上涨，而那些居住体验差，物业服务差的房子会出现不断贬值的情况。所以笔者认为未来10年这3类房子可能会沦为“贫民窟”，懂行的人正在悄悄脱手。

我们前文说到，我国的城镇化率已经达到了60.6%，所以未来很多城市都失去了继续扩张的动力，因此那些城市远郊房的升值空间不大。而现在城市车辆越来越多，未来人们出行的方式将更加依赖便捷和准时的地铁。所以如果城市的远郊房有地铁的话，住起来还是不错的，因为可能你坐地铁去市中心上班也就花费一个小时左右，而且地铁非常准时可靠，发生意外的可能性极低。但如果不靠地铁，上班开车的话就非常的困难，首年上下班高峰期路上非常的拥堵，可能在路上花费的时间就达到了几个小时，而且发生意外的可能性较大，对于那些要准时准点上班的上班族来说居住起来体验感极差。

所以不靠地铁的城市远郊房不仅升值空间小，居住体验也非常的差，未来贬值的可能性很大。

第二:公寓

为什么原来很多人喜欢买公寓，交通便利，不限购只是一部分原因，最主要的原因还是很多人买不起商品房，不得不退而求其次选择买公寓。但随着未来房价的稳定，收入的提高，未来人们买商品房的难度不断下降，公寓可能就不再受到人们的欢迎。另外公寓也确实存在着不少的缺点，首先公寓虽然比较适合一些单身人群，但并不适合大多数家庭，因为公寓不能落户，也不能帮助孩子入学，所以公寓只适合那些年轻白领进行居住。

其次公寓的产权只有40年，而且以后要进行出售的话各种税费也非常的高，因此公寓的投资价值很低。而且，公寓属于商业用地，水费和电费都是按照商业用地收取，一般要高于正常商品房的价格。另外公寓也不能通天然气，只能用电磁炉。

综上所述，公寓作为一种投资价值比较低，居住体验比较差的住宅，随着商品房房价的稳定，公寓的价格可能会率先出现下跌的情况。

第三:小产权房

去年自然资源部和农业部再次重申：不能够对农村小产权房进行确权，更不能通过确权的方式把小产权房这种土地违规使用进行合法化。也就是说未来小产权房已经没有了转正的可能，小产权房如果不能转正的话其价值将大打折扣。因为一方面小产权没有房产证不能上市交易，而且小产权房也不能在城市落户。另一方面大家原来之所以愿意买小产权其实和公寓一样，是因为大家买不起商品房，但未来随着房价的稳定，大家买房的难度降低，同样小产权房的价值也会不断降低。

总结：总体来说未来楼市出现分化的情况下，那些居住体验和品质差的房子会率先出现贬值。所以我们在买房时应该尽量避开这几类房子。