重磅！又一利好房地产消息

据财联社消息，全国性商品房预售资金监管的意见已经在近日出台。

　　该管理办法明确：预售资金额度监管为“重点额度监管”，由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定能确保项目竣工所需的资金额度。

　　当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。

　　虽然从去年10月开始，各部门、各地方已经出台了几十项放松地产监管、缓解房企困难的政策，但明源君认为，本次出台的全国性的商品房预售资金监督管理办法，才是真正的大政策。不但一般房企，甚至部分面临暴雷的房企，都可能被这一政策拯救。

　　在这一政策出台之前，众多一二线城市降低一二套房贷利率，增强购房者信心。

　　而购房者一旦买房，个人房贷就会变成预售资金，预售资金监管规范化，将打通个人房贷到房企手中的通路。

　　这一政策的出台，说明政府对房企困难产生的原因和解决办法，有非常明确和清醒的认识，这一点，甚至比政策本身更为重要。

　　下面明源君重点来说2个问题：

　　1、 房企之前的困难究竟是如何产生的？

　　2、 为什么说全国性的商品房预售资金监督管理办法可以拯救房企？

一家房企陷入困境

　　是因为3方面的钱都出了问题

　　之前暴雷的房企，大都是因为还不上钱，现金流出了问题，而现金流之所以出问题，就是因为房企之前所依赖的3方面的钱同时出了问题。

　　第一方面的钱，是银行贷款。

　　银行贷款，曾经是房企最常规、最稳定的融资手段。

　　可在2021，获得贷款越来越难了。

　　甚至有些银行，在贷款还远未到期的时候，就开始用各种手段施压，逼迫房企提前还款。

　　如果一家房企手里的银行贷款从200亿变成了100亿，那不要说继续发展，现有的规模都无法维持。

　　第二方面的钱，就是预售资金

　　监管项目的预售资金，保证项目的建设和交房，这个规定本来没有什么问题。

　　可是事实上，项目后期建设等需要的钱，并没有那么多。而之前很多房企内部各区域、项目的销售回款，是可以灵活调配的。

　　当银行贷款不断减少，预售资金的监管又进一步严格，房企内部的周转就会出现严重问题。

　　第三方面的钱，是在国内外发行的债

　　有些房企之前发行的债券，代价高达每年十几个点。

　　房企能拿来还债的钱，不就是贷款、销售回款，或者发行新的债券吗？

　　当贷款、销售回款都出了问题，一旦债券到期不能偿还，立刻就会成为公众事件，这家房企再想贷款、融资几乎就不可能了。

　　而且，因为买房客户担心其项目烂尾，其项目销售也会出现严重问题，项目可能会被迫停工。这样又会反过来影响销售回款。

　　下面明源君就来说说，为什么说全国性的商品房预售资金监督管理办法可以拯救房企。

预售资金监管规范化之后

　　房企只要努力就能拯救自己

　　明源君上面说到了，房企的现金的来源，主要就是三种：

　　贷款、预售资金、发债。

　　事实上，在贷款、发债这2方面，之前各级政府也出台了很多缓解政策，但有的没有效果，有的见效很慢，核心原因在于：

　　房企要拿到这2方面的钱，只靠自己努力是不够的！

　　以贷款为例，涉及房地产的贷款，不管是房企的贷款、还是个人客户的房贷，2021年上半年都很紧张。

　　2021年年底开始，很多纠偏政策出台。

　　比如，三道红线纠偏，强调是让涉及三道红线的房企贷款不再增加，而不是不断减少。

　　但是，这一政策涉及到银行、房企2方面，银行有钱以后，对客户进行区分，不借钱给红线房企的情况，仍然存在。

　　至于发债，目前除了最优秀、信用最好的房企，其他都很难发债了。

　　贷款政策里真正落地的，是个人房贷，从去年12月开始，大家都感觉到放款越来越快了。

　　而增强购房者信心的政策也正在陆续出台，仅近期，降低房贷利率的城市就有以下一些：

　　合肥：首套房贷利率从 5.88% 降到 5.83%，二套房从 6.37% 降到6.32%。

　　南京：首套房贷利率整体降到6%以下，建行、中行等降幅达到30个基点。

　　惠州：首套房利率从12月的6.0-6.7%降到最低5.2%，二套房利率最低5.35%。

　　北京：首套房贷利率降到5.15%，二套降至5.65%，比去年年底降低了5个基点。

　　上海：首套4.95%，二套5.65%，同样下降5个基点。

　　深圳：首套房贷利率4.9%，二套5.2%。对比去年年底主流的首套5.1%，二套5.6%，都有明显下降。

　　在这些政策下，进入市场的个人房贷将越来越多是无疑的。

　　但是，个人房贷买房之后，就变成了预售资金，预售资金监管如果还是很严，房企卖再多房也只能看到一个数字，还是拿不到现金，还是周转不开。

　　而全国性的商品房预售资金监督管理办法一旦落地，也就打通了房贷到房企手中的通路。

　　而且，预售资金的多少，不涉及银行等第三方，房企只要足够努力，就能决定自己的命运。

　　之前，各地区自主出台相应的“预售资金监督管理办法”和“预售资金监督管理实施细则”，导致各地预售资金监管的方式差别较大。部分地方预售资金监管存在政策不明确、提取基数和提取比例过高、提取节奏不合理等问题。

　　而根据财联社报道，新的预售资金管理办法强调，购房人的定金、首付款、按揭款和其他形式的购房款，应全部直接存入预售资金监管账户。预售资金监管额度由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等进行核定，以确保项目竣工所需。当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。具体拨付的节点由各地的市县级城乡建设部门确定。

　　拯救房企的大政策真的来了！明源君相信，与房企有关的利好政策，这不是第一个也不是最后一个。地产人，努力吧！2022大有可为！