取消县城落户限制，楼市马力全开救市，真能让房价回归理性吗？

房地产市场怎么了？

为什么曾经受人追捧的房地产现在凉凉了？

今年的救市真的能够让房价回到理性吗？

这一切还得从头说起

改变

1998年房改以后，中国的经济也慢慢地进入快车道，这一切都离不开房地产的发展，2000年我国的城市化率只有36%，从房改以后就开始大量的卖土地了，开发商拿到地开始建房子，不过当时除了北上广深的房价是3000左右以外，剩下的大部分城市房价均价只有不到1000元，一是因为当时城市还没有大力发展，很多基础建设也没有起来，也就没有所谓的地段之说，房价总体来说还是比较均衡的，二是当时大家收入普遍不高，而且房子在当时也没有这么强的金融属性。三是那个时候还没有大量的农民工进城，当时农村的人口是比城市的人口要多很多的。

真正发生改变的时候是在2003年非典以后，这个时候第一批下海经商的人开始进入城市扎根，房子在这个过程中也变得火热起来，可以说这是第一批刚需也是第一批改善型住房，说是刚需是因为进城需要买房子安定下来，说是改善是因为从农村的土房子搬进了砖房。

房价上涨

2003年以后，银行贷款体系相对成熟，为了能够刺激楼市，来了一次货币大放水，贷款变得相对容易，当时鼓励大家买房。很多人觉得很划算，因为能够用很少的钱就能够买到自己喜欢的房子，注意，当时居民的负债率还没有这么高，也就是说大家站在同一起跑线上，但是网络还没有兴起，大家做的都是实体，收入相对平衡，所以很多人愿意提前消费，愿意提前买房。

贫富差距逐渐拉大是在2008年金融危机以后，当时电商开始兴起，随着交通的大力发展，进城的人越来越多，城市开始变得有活力，住房的需求开始增多，2003年第一批买房的群体开始改善型购房，市场上的二手房开始多了起来，而且这个时候房价也开始上涨了。随着2003年第一批炒房客入市，到2008年已经形成的相对固定的模式了。普通老百姓也意识到了通过买房可以发家致富，房价也就是在这个时候开始出现上涨。

巅峰时刻

2009年到2013年房价相对比较稳定，但是这也为2016到2020年的楼市埋下了伏笔，因为交易活跃量一直在，但是各地却没有相对应的限制。随着人口大量从三四线城市流入到一二线城市和省会，房价开始出现分化，马太效应开始逐渐显现。

终于在2016年的时候，随着城市化率的大力发展，再加上一二线城市开始出台限购，当时大量的购房群体开始涌向还是价格洼地的三四线城市，可谓是火上浇油，直接让三四线城市的房价从均价三四千涨到上万元，这还不够，知名的开发商也开始扎堆出现在三四线城市，进一步推高了三四线城市的房价。

于是2016年年底，出台了房住不炒的政策，但是这个时候拆迁的资金已经控制不住地开始流向楼市，加上银行的疯狂助攻，终于全国的房价均价进入了万元时代，我们不能忽略的是，同样在2016年，国家开始放开二胎。这也导致2017年的楼市异常火爆。

调控

从2021年开始，各地楼市开始出现萎靡，这里面有两方面的原因，一是政策具有针对性，对开发商有三道红线，对银行有两道红线，对老百姓有提高利率，延长放款时间，对开发商有限跌令，对卖家有二手房官方指导价，对购房者实行限购限贷、严查首付贷、经营贷等一系列的操作，这样楼市当中的炒房客直接被套牢。

二是2019年年底开始的疫情，从03年非典到2019年新冠，我们经历了16年的太平时间，老百姓安居乐业，经济得到了大力发展，老百姓的钱包鼓了，但是疫情来了以后，很多人失去了工作，很多人破产甚至负债，加剧了家庭的风险，这个时候在调控和疫情的双重影响下，人们开始变得理性。炒房客离场再加上2018年该买的都买了，楼市的交易量一下子就现了原形。很多三四线城市变得有价无市，一二线城市房价在高位但无人问津，还没有买房的人开始持币观望。

随着开发商的破产，烂尾楼的增多和法拍房的大量出现，人们对于买房变得越来越谨慎。

救市

2022年刚开年，一系列救市就开始了，比如降低了首付，二套房首付也从40%变成了30%，公积金的额度也开始提高，各地限购限贷包括落户都放松了，但实际上成绩率还是很低？问题出在哪里？

其实就是人们的真实购买力不足了，老百姓要么被前几年的房产套牢了，要么弃房断供短时间内买不了房子了，要么是真没钱了。

五月份，全面放开县城的落户限制又开始了，这一次可以拯救楼市吗？

从长期看是很有可能的，短时间内效果不会很明显。

说白了这次就是要稀释人口，分散人口，当前房地产所面临的的问题是人口两极分化、房价两级分化和房价普遍偏高，而收入又达不到。

怎么样才能把大城市的人口向小城市或者县城输送呢？答案是产业转移和资源整合，一方面大力发展乡村，利用现有的或者独有的资源吸引投资商或者消费群体进行转移，取消各种限制让老百姓有归家的打算，另一方面让产业全面下沉到有潜力的县城，促进当时的劳动力增多，通过这样的城市达到收入平衡和人口平衡的作用。

但是这需要时间，不是一朝一夕的事情，不过这样的进度倒是和房住不炒的调控是一致的，就是房产慢慢地回归到理性。当房价下去了，工资提高了，生育率也就自然而然地解决了？